La Direction Générale des Impôts (DGI) du Maroc a récemment apporté une clarification majeure qui impacte directement le statut fiscal des promoteurs immobiliers. Dans une réponse datée d’avril 2025, la DGI a statué que les immeubles en stock des promoteurs doivent désormais être inclus dans le calcul du seuil de 50% déterminant le statut de Société à Prépondérance Immobilière (SPI). Cette décision, fondée sur l’article 61-II du Code Général des Impôts (CGI), oblige les acteurs du secteur à revoir leurs stratégies comptables et juridiques.
Le Critère du Seuil des 50% et l'Inclusion des Stocks Immobiliers
L’article 61-II du CGI définit une SPI comme une société dont l’actif brut est composé à 50% ou plus d’immeubles ou de titres de sociétés immobilières, évalué à l’ouverture de chaque exercice. La principale exception à cette règle concerne les immeubles « affectés à la propre exploitation » de la société.
La question centrale posée par un cabinet juridique était de savoir si les immeubles détenus en stock par les promoteurs immobiliers, destinés à la revente, devaient être exclus de ce calcul. La DGI a répondu de manière catégorique : ces immeubles en stock sont à prendre en considération pour la détermination du seuil des 50%. La DGI a précisé que les immeubles « affectés à l’exploitation propre » s’entendent « exclusivement des immeubles affectés de manière permanente à sa propre exploitation », excluant ainsi toute interprétation extensive qui aurait permis d’exclure les stocks.
Cette distinction est cruciale. Les immeubles en stock sont considérés comme des actifs circulants destinés à la vente, et non comme des actifs fixes intégrés durablement au processus productif. Par conséquent, leur nature temporaire ne suffit pas à les assimiler aux immeubles utilisés de manière permanente pour l’exploitation de l’entreprise.
Implications Majeures pour les Promoteurs Immobiliers
L’inclusion des stocks immobiliers dans le calcul du seuil de 50% a des implications significatives pour les promoteurs :
- Vigilance accrue sur la structure de l’actif : Les promoteurs devront désormais gérer leur bilan avec une plus grande prudence. Un projet immobilier d’envergure peut facilement faire basculer une société en statut SPI si la part des stocks immobiliers dépasse le seuil, entraînant une fiscalité alourdie sur les cessions de titres. Il sera essentiel d’équilibrer la proportion entre les stocks immobiliers et les autres actifs (liquidités, équipements, créances).
- Risque fiscal pour les investisseurs et actionnaires : Lors de l’acquisition ou de la cession de participations dans des sociétés immobilières, une due diligence fiscale approfondie devient indispensable. Les investisseurs devront vérifier le statut de la société cible en analysant précisément la composition de son actif brut. Toute erreur d’évaluation pourrait entraîner des redressements fiscaux imprévus.
- Adaptation des conseils fiscaux et comptables : Les experts-comptables et fiscalistes devront affiner leurs méthodes d’évaluation de l’actif brut et anticiper les fluctuations susceptibles de déclencher le statut de SPI. Leur rôle inclura également de recommander des restructurations juridiques préventives, comme la scission de sociétés ou la création de filiales dédiées aux actifs non immobiliers, afin d’isoler les stocks et de maintenir la part des immeubles en deçà du seuil.
- Clarification des pratiques pour les notaires et professionnels des transactions : La responsabilité des notaires et intermédiaires est renforcée. Ils devront intégrer systématiquement l’analyse du statut SPI dans leurs procédures de validation des actes de cession et exiger des documents comptables récents. Une erreur d’interprétation pourrait entraîner des redressements fiscaux et des litiges.
