Décret n° 2.23.700 du 22 Rajab 1446 (23 janvier 2025) – Bulletin officiel n° 7391 du 31 mars 2025
Pourquoi cette réforme est-elle majeure?
Jusqu’ici, la loi 18-00 fixait des principes généraux sans indiquer comment tenir, présenter et faire approuver les comptes du syndicat des copropriétaires. Le décret publié fin mars 2025 comble enfin ce vide : il définit un référentiel comptable complet, proportionné à la taille de la copropriété, et introduit des garde-fous destinés à sécuriser la gestion des immeubles et à rétablir la confiance entre copropriétaires et syndics.
1. Gouvernance financière renforcée
Ce qui change | Impact concret |
Budget prévisionnel obligatoire | Aucun décaissement sans budget voté en AG ; meilleure visibilité des appels de fonds. |
Vote annuel des comptes | L’Assemblée Générale doit approuver le bilan, le compte de produits & charges et les annexes avant quitus. |
Certification au-delà de 1 MDH de recettes | Intervention d’un expert comptable pour fiabiliser les états financiers des grandes copropriétés |
2. Un plan comptable dédié :
Le décret impose un plan comptable à sept classes, inspiré du PCG mais adapté :
- Classe 1 : Provisions, fonds de réserve et résultat
- Classe 3 : Créances (charges non réglées, avances, etc.)
- Classe 4 : Dettes (prestataires, État, fournisseurs d’énergie…)
- Classe 5 : Trésorerie
- Classes 6–7 : Charges & Produits
Cette nomenclature facilite les comparaisons entre copropriétés et professionnalise la tenue des comptes.
3. Méthode comptable – les 5 « piliers » introduits :
- Comptabilité d’engagement (et non de trésorerie)
- Vision patrimoniale : bilan intégrant parties communes & fonds travaux
- Provisions pour dépenses exceptionnelles (travaux lourds, sinistres)
- Archivage 5 ans minimum, transmissible au nouveau syndic le cas échéant
- Livres obligatoires : journal chronologique, grand-livre, pièces justificatives classées par exercice.
4. Reporting gradué selon le niveau des recettes annuelles :
Recettes du syndicat (k MAD) | États financiers à produire |
> 500 | Bilan détaillé, CPC, budget prévisionnel, journal, grand-livre + 10 annexes listées par le décret |
200 – 500 | État des cotisations + bilan & CPC simplifiés |
≤ 200 | Situation financière simplifiée et suivi des quotes-parts |
(Les seuils sont révisables par arrêté ministériel.)
5. Feuille de route pour les syndics :
Dès aujourd’hui
- Cartographier vos recettes 2024-2025 pour identifier le régime applicable.
- Mettre à jour votre logiciel ou adopter une solution conforme au nouveau plan comptable.
Avant la clôture de l’exercice ouvert après le 31 mars 2025
- Élaborer le budget 2025/26 et le soumettre à l’AG.
- Constituer les premières provisions réglementaires.
- Préparer votre dossier de certification si vos recettes > 1 MDH.
À moyen terme
- Former votre équipe (ou votre prestataire) aux nouveaux états et annexes.
- Communiquer régulièrement avec le conseil syndical pour éviter les blocages en AG.
6. Ce que gagnent les copropriétaires :
- Transparence accrue : comptes standardisés, comparables d’une année sur l’autre.
- Pilotage budgétaire plus fin : prévision des gros travaux et lissages des appels de fonds.
- Climat de confiance renforcé : certification et archivage limitent les litiges.
En conclusion
Ce décret marque un tournant pour la bonne gouvernance des immeubles bâtis au Maroc.
Les experts-comptables jouent un rôle clé pour accompagner cette transition et faire de la comptabilité des copropriétés un véritable outil de gestion patrimoniale transparente.
